ソラマドさいたま

家づくりガイド③ ~資金計画~

 

資金計画といっても大きくわけて2通りのことを考えていく必要があります。
・住まいづくりにかかる土地や建物の全体予算がいくら必要になるのか(総予算)
・全体予算のうち自己資金と住宅ローンはいくらにするのがベストなのか(返済計画)
このどちらから考えていくのが正しいのか迷われることが多いかと思います。どちらが大切かと言われれば「どちらも大切です」というのが答えです。でもあえて順番をつけるとすれば、最初に返済計画を組んでおくことをお勧めします。
なぜなら家づくりをする場合、ほとんどが住宅ローンを組まれることが多いので、ライフスタイルにあった無理のない返済計画の中で、住まいづくりを検討してもらいたいからです。

 

  返済計画も進め方を誤ってしまうと思わぬ方向に進んでしまいます。例えばローンの返済が始まったら「こんなに借りたら返済できない」反対に「もっと建物資金に当てることもできたじゃない・・もう少しキッチンを良くしておけばよかった」など満足のいかない結果になってしまったりします。これではせっかく理想の住まいにしたいと思って注文住宅で建てることにしたのに、希望が叶わなくなっては意味がありません。注文住宅の場合、建売住宅のように最初からカタチが決まっているものではありません。理想を叶えていくうちに、希望の仕様を組み替えたりすることもでてくるかと思います。そうしたとき、資金の目安というものも理解しないまま進んでしまうと、採用してよいのかどうなのかも検討することが難しくなってしまいます。返済計画を最初に知っておくことで、総予算とのバランスを考えた住まいづくりを実現することにもつながるのです。

 

 

返済計画も進め方を誤ってしまうと思わぬ方向に進んでしまいます。例えばローンの返済が始まったら「こんなに借りたら返済できない」反対に「もっと建物資金に当てることもできたじゃない・・もう少しキッチンを良くしておけばよかった」など満足のいかない結果になってしまったりします。これではせっかく理想の住まいにしたいと思って注文住宅で建てることにしたのに、希望が叶わなくなっては意味がありません。注文住宅の場合、建売住宅のように最初からカタチが決まっているものではありません。理想を叶えていくうちに、希望の仕様を組み替えたりすることもでてくるかと思います。そうしたとき、資金の目安というものも理解しないまま進んでしまうと、採用してよいのかどうなのかも検討することが難しくなってしまいます。返済計画を最初に知っておくことで、総予算とのバランスを考えた住まいづくりを実現することにもつながるのです。

「建物代2000万、付帯費用200万、火災保険や登記費用100万で合計2300万の予算があれば家が建てられます」と住宅会社で教えてもらったとして、その情報だけで安心して住まいづくりの判断できますでしょうか。
でもこういった答え方をしている住宅会社が多かったりします。お客様の聞き方にも多少は問題があるのかもしれません。「いくらで建てられるの?」とか「坪単価はどのくらい?」という聞き方をしてしまいがちなので、答える側もそうなってしまうのだと思います。本当に知りたいことはこうではないでしょうか。例えば月々10万円で払っていきた方がいたとすれば、「この返済額でローンがいくら借りられて、その2300万の家が本当に買えるのか」これを知ることによっていくらまで家に予算をかけられるのかをお知らせすることが大切なのだと思います。私たちではこういったギャップがおきないように資金計画について細かく話をさせて頂きたいとおもっています。

月々の返済金額からいくら融資が組めるかを知るには、お客様にとってどんな返済計画が適しているのか、住宅ローンの種類を知っておくことが大切です。ローンのタイプを大きくわけると次の3つに分かれます。
◇変動金利型
6ケ月に一度金利の見直しがあります。短期でご返済を組む場合には有利といえます。しかし、将来金利が上昇しても返済ができるような収入に余裕のある方には向く商品です。高金利時期や金利下降期に利用するにはメリットを享受できますが、金利の上昇期にはあまり適さないタイプ。
◇固定金利選択型
当初から数年間の金利が固定されるローンです。金利が固定される期間には、2年・3年・5年・7年・10年などがあります。固定金利期間終了後は、その時点の店頭金利で、改めて変動金利や固定金利選択型を選べる仕組みです。
金利の優遇幅が銀行によってまちまち。店頭金利だけで良い悪いの、見分けがつきません。
固定金利期間中の金利の優遇幅がいくらで、固定期間終了後の金利の優遇幅はいくらなのか。
これらをしっかり押えておくことが大切です。
◇全期間固定金利型
融資実行時から、完済までの金利が固定しているというもの。最初から最後までの返済額が一律です。
返済額も予め決められるので計画も立てやすい。金利の変動リスクが少ない分、安心できます。
しかし、変動金利や固定金利選択型に比べると、最初から金利は高めに設定されています。

 

 

通常銀行の場合、年収に対して融資可能な割合を決めています(返済比率)
月々10万円で返済計画を考えたいと思ったとき、肝心の「借入れできる可能な金額はいくらになるのか?」
具体的に考えてみます。
(年収400万・返済比率30%をとした場合)
返済比率というものを全く考えずに、店頭金利だけで計算してしまうと毎月10万円の範囲は、
金額3500万・金利1.075%・35年返済の場合、毎月々の金額10万29円となります。
こう考えると3500万まで借入れ出来るから大丈夫と思ってしまいがちです。ところがこれは大きな間違いなのです。
金融機関では融資可能な範囲を、貸出金利をもとに返済比率を計算するわけではありません。
審査金利というもので計算をしています。その審査金利は金融機関によってばらばらです。
諸条件にもよりますが、低いところでは2%台、高いところでは4%近いところもあります。
例えば審査金利が4%で行なっているところで計算した場合、月々の返済額は13.2万になります。
年間に支払う金額は158.4万円になります。金融機関ではこの金額をもとにお客様の年収と照らし合わせて融資が可能な範囲か決めていくのです。より具体的な融資の相談を受けたい方はお問い合わせ下さい。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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